Acheter une maison… et découvrir un réseau d’évacuation d’eaux usées caché sous ses pieds. Un cauchemar pour tout acquéreur.

C’est pourtant ce qui est arrivé à Mme K., qui a décidé d’agir en justice.
Non déclaré dans l’acte de vente, ce réseau pouvait fragiliser les fondations, provoquer des infiltrations ou nécessiter des travaux coûteux de mise aux normes. Une vraie bombe à retardement.

Elle a donc attaqué les vendeurs en justice, invoquant l’article 1638 du Code civil, qui protège l’acquéreur lorsqu’un bien est grevé d’une servitude non apparente et non déclarée.

Les vendeurs pensaient être couverts par une clause stipulant que l’acheteur prenait le bien « en l’état », sans recours possible. Une sécurité illusoire…

La Cour de cassation a tranché (3e civ., 13 février 2025, pourvoi n° 23-17.686) : cette clause ne change rien !
Lorsqu’une servitude cachée existe et n’a pas été déclarée, le vendeur reste responsable. Peu importe qu’il en ait eu connaissance ou non.

🏛️ Conséquence directe : la vente pourrait être annulée. Car si Mme K. avait su, elle n’aurait peut-être jamais acheté. Et c’est exactement ce que protège la loi.
Vendeurs, notaires, acquéreurs : un contrat ne peut pas tout exonérer. Un défaut invisible peut avoir des conséquences bien réelles… et se transformer en cauchemar juridique.

📌 Conséquence indirecte : faudra-t-il désormais élargir les clauses d’exonération des vices cachés aux servitudes non apparentes ? Je vois poindre une évolution des pratiques en matière de promesses de vente…

🔎 Conseil : relisez bien votre promesse et ne signez pas les yeux fermés. Toutes les dérogations au droit ne sont pas toujours valables… ni dans votre intérêt !