Chaque mois, je réalise une veille juridique sur les indemnités d’immobilisation et les clauses pénales, ces mécanismes qui organisent les conséquences financières de l’échec d’une vente immobilière.

Janvier 2026 n’a pas livré de décisions extraordinaires.
Et c’est précisément ce qui mérite d’être interrogé.

📊 Les chiffres du mois
39 décisions analysées
25 condamnations (≈ 64 %)
Montant total accordé : ≈ 3 690 000 €
Condamnation la plus élevée : ≈ 1 700 000 €
Durée des procédures : de quelques mois… à plus de 6 ans

⚖️ Une jurisprudence stable, un contentieux pourtant interminable

Les décisions de janvier 2026 ne révèlent aucune particularité. A part l’arrêt de la Cour de cassation du 8 janvier 2026, objet d’un précédent post, rien de nouveau sous le soleil

Ce que montrent très concrètement les décisions de janvier 2026 est finalement assez simple.

Le juge applique strictement le contrat.
Il n’élargit pas les conditions suspensives, ne corrige pas les imprécisions rédactionnelles et sanctionne les défaillances imputables, sans surprise.

Dans la grande majorité des affaires analysées, l’indemnité d’immobilisation ou la clause pénale est accordée ou refusée en fonction d’un critère constant :
le respect, ou non, des diligences prévues au contrat.

Condition suspensive de financement, d’obtention d’un permis de construire, ou encore, ce mois-ci, de réalisation d’une étude de sol : lorsque les démarches ne sont pas effectuées dans les délais, ou pas strictement conformément aux stipulations contractuelles, la défaillance est imputable au bénéficiaire et l’indemnité reste due.

À l’inverse, lorsque les conditions sont précisément encadrées et correctement exécutées, la restitution s’impose, sans rééquilibrage judiciaire.

La question n’est donc pas tant de savoir ce que dira le juge, mais quand il le dira.

C’est là que réside le paradoxe : dans un domaine du droit peu évolutif et largement prévisible, certaines procédures ont pourtant duré jusqu’à six ans.

Lorsque la règle est stable et l’issue largement anticipable, le temps judiciaire devient souvent le principal facteur de perte de valeur, ce qui interroge directement l’opportunité d’une résolution amiable structurée, en amont ou en cours de litige.

INDEMNIMMO AVOCAT est né de ce constat et privilégie, chaque fois que cela est possible, une résolution amiable du litige, fondée sur une lecture réaliste des chances judiciaires et des intérêts économiques des parties.